国企开发商不惧宏调 86亿元再造广州单价新地王

严厉的楼市调控政策并未遏制开发商对稀缺土地资源的渴望。11月25日，继广州亚运城项目之后，广州又一个罕见的巨无霸地块——广铁南站宅地公开拍卖，挂牌底价高达48亿元，折合楼面价9627元/平方米。

经过40多分钟、200多轮举牌角逐，该地块“老东家”广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司（以下简称广铁集团）联合珠光集团，击败万科城建联合体、保利、中海等地产大鳄，以86亿元的高价拍得，楼面地价高达1.7万元/平方米，赶超去年广州宅地地王。

巨无霸入市受热捧

资料显示，该地块位于广州老城区，一线望江拥有无敌江景资源，且为中国近现代著名工程师、铁路界泰斗詹天佑主要工作地旧址，有深厚的文化内涵，总建筑面积近50万平方米，是一块面积大且稀缺的宅地资源。挂牌公告一出，就引起众多知名房企关注。该地块拍卖底价达47.9227亿元，折合楼面地价为9627元/平方米。

此外，该地块原属于广铁集团羊城铁路实业发展总公司的历史划拨用地，也是广州第一宗三旧改造项目。

值得注意的是，该地块历史渊源和竞拍条件较为特殊。拍卖公告资料显示，为保留沿江绿地中三座现有建筑物用作商业开发和建设铁路博物馆、詹天佑纪念馆（不计算容积率），竞得开发商要负责铁路博物馆和詹天佑纪念馆的建设，并承担由此发生的全部费用。经初步估算，两座纪念馆的建设费用合计约1亿元。因此，该地块实际拍卖底价约为49亿元。

业内此前普遍预计，考虑到该地块的优良位置和历史价值，不管是为了“面子”还是利益，广铁集团必定会全力以赴。

楼面价超1.7万元/平方米

昨日的竞拍现场印证了业内此前的预测。据媒体报道，广铁集团联合珠光集团共派出9名代表参与，占据了竞拍席的第一排，似乎有志在必得之势，万科和城建组成联合体（29号牌）参与竞拍，保利、中海分别与旗下子公司一起联手对抗。拍卖一开始万科联合体势头强劲，与广铁集团频频“交手”，保利则选择在总价高达70多亿元时杀出，一路推高总价。

当楼面地价达1.1万元/平方米时，主持人提醒市场有风险，但这并没有影响开发商的夺地热情。经过40多分钟、200多轮的竞价后，万科联合体、保利等终不敌广铁集团，败下阵来。

拍卖结果显示，该地块以86亿元的高价成交，折合楼面地价高达1.7万元/平方米，溢价近80%，刷新了去年由广州珠江新城CBD创下的1.5万元/平方米的单价地王纪录。

“在政策调控之下，这个价格还是偏高的，这导致未来项目必然只能做高端产品。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示，该地面积大且拥有江景资源，在广州市场上非常稀缺，加上开发商预期看好，导致如此高地价出现。

“老东家”拿地成本打7折

肖文晓指出，受目前政策调控，特别是对房企金融信贷的收紧，其实开发商对高地价出让依然保持谨慎，诸如万科联合城建，保利携手自身旗下公司等，都是采取联合体的方式应对拿地。“广铁自身不是做房地产开发的，未来肯定会引入其他专业开发的房地产参与。这样的好地，房企都会乐于参加的。”

尽管该地块较为优质，但86亿元的高价仍然超出业内预计，有业内人士担忧广铁集团是否付出了过高的代价。事实上，由于该地块是三旧改造地，按照有关政策，地价中的六成将补偿给原土地使用权人广铁集团，如果在2010年前完成搬迁，还可以追加10％的补偿，也就是说广铁集团的实际拿地成本约为30亿元。

“广铁集团自己拿下，在其资本上分摊风险相对减少，仅需支付三成地价。”广州地产专家谢逸枫认为，其实际楼面地价成本不到6000元/平方米，而未来该项目售价将至少达2万~3万元/平方米。据悉，目前该项目周边在售望江楼盘已达2.9万~3万元/平方米。

此外，肖文晓认为，尽管是老东家拿地，土地成本减少，但高地价必然助推高房价，该项目未来必定是豪宅项目，对其周边楼盘价格有一定拉升心理暗示作用。

记者注意到，近期不温不火的广州土地市场上，难觅富力、雅居乐、合景等本土老牌开发商的身影。

“一些房企销售业绩未完成，资金相对紧张，政策调控又让房企拿地特别地谨慎，害怕资金链断裂。”谢逸枫指出，如果再去抢夺地王，受到土地政策调控的压力不小。